1. 지금 적용되는 세금과 개편안부터 구분하세요

이번 세제개편에서 가장 많이 혼동하는 부분은 ‘정부가 발표했다’는 것과 ‘현재 이미 시행되고 있다’는 것을 같은 의미로 받아들이는 것입니다.

2026년 9월 국세청의 종합부동산세 안내에서는 1세대 1주택자의 기본공제를 12억 원으로 안내하고 있습니다.

2. 실거주 1주택 종부세는 어떻게 달라지나?

정부가 발표한 종합부동산세 개편의 핵심은 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부와 주택가격을 더 적극적으로 반영하는 것입니다.

거주용 1주택의 기본공제는 현재 12억 원에서 14억 원으로 높이는 방안이 제시됐습니다.

정부 설명에서는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 환산해 설명하고 있습니다.

개편안이 그대로 시행될 경우 정부 분석상 시가 약 20억 원 이하의 1세대 1주택자는 종부세 과세대상에서 제외되고, 실거주 주택 가운데 약 20억~30억 원 수준은 종전보다 세 부담이 감소하는 구조입니다.

반면 가격이 매우 높은 주택은 기본공제 확대와 별개로 세율구조가 바뀌기 때문에 가격대에 따라 세 부담이 증가할 수 있습니다.

3. 비거주 1주택은 정말 9억부터 종부세를 내나?

이번 개편안에서 가장 오해하기 쉬운 부분입니다.

비거주 1주택의 기본공제는 현재 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 방안이 제시됐습니다.

그렇다고 “비거주 1주택자는 공시가격이 9억 원을 넘으면 바로 종부세를 낸다”고 단순하게 이해하면 정확하지 않습니다.

정부 자료에서는 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준을 공시가격 14억 원 초과로 설명하면서, 세액 계산에 적용되는 기본공제는 거주용 14억 원, 비거주 9억 원으로 차등화하는 구조를 제시하고 있습니다.

구체적인 세액은 공시가격, 과세표준, 공정시장가액비율, 세율과 세액공제 등을 함께 적용해 결정됩니다.

4. 시가 20억 원이라는 숫자의 의미

정부 발표 이후 “20억 원짜리 아파트가 서민주택이라는 뜻이냐”는 반응도 많았습니다.

하지만 정부 자료에서 사용한 ‘시가 약 20억 원’이라는 표현은 20억 원짜리 주택을 저가 또는 서민주택이라고 정의한 표현이 아닙니다.

종부세 개편안의 공시가격 14억 원을 설명하면서 시장에서 이해하기 쉽게 대략적인 시가 수준으로 환산해 제시한 것입니다.

따라서 “우리 집 시세가 20억 원이니 종부세가 무조건 없다”는 식으로 판단하는 것도 정확하지 않습니다.

실제 세금은 해당 주택의 공시가격을 확인한 뒤 계산해야 합니다.

5. 직장 때문에 내 집에 못 살아도 불리해질까?

비거주 1주택과 관련해 가장 현실적인 질문입니다.

1주택자라고 해도 직장 이동, 자녀의 학교, 부모 간병, 해외근무, 사업장 위치, 경제적인 이유 등으로 본인이 소유한 집이 아닌 다른 지역에서 거주하는 경우가 있습니다.

이번 개편안은 실제 거주주택에 세제 혜택을 더 주고, 비거주주택에 적용되던 일부 혜택을 축소하는 방향이기 때문에 이러한 1주택자도 영향을 받을 가능성이 있습니다.

특히 장기간 보유했지만 본인의 집을 임대하고 다른 지역에서 전세·월세로 거주하는 경우라면 종부세뿐 아니라 향후 주택을 팔 때 적용되는 장기보유특별공제 변화도 함께 살펴야 합니다.

6. 세제개편 때문에 전세·월세가 오를까?

댓글에서 가장 반복적으로 나타나는 우려 중 하나가 “집주인이 실거주를 선택하면 전세 매물이 줄고 임대료가 오르는 것 아니냐”는 것입니다.

세제개편이 임대시장에 영향을 줄 가능성은 있습니다. 비거주 주택에 대한 세부담이 커지면 일부 집주인이 매도하거나, 본인이 직접 입주하거나, 임대조건을 조정하려 할 수 있기 때문입니다.

하지만 이것만으로 “전세·월세가 반드시 폭등한다”고 단정할 수는 없습니다.

즉 전월세 가격은 세제 하나로 결정되는 것이 아니라 주택 공급, 입주물량, 금리, 대출규제, 전세 수요와 월세 전환율 등을 함께 봐야 합니다.

7. 양도세 장기보유특별공제는 어떻게 바뀌나?

집을 오래 보유한 1주택자라면 종부세보다 더 중요할 수 있는 부분이 양도소득세 장기보유특별공제입니다.

정부는 현재 보유기간과 거주기간을 함께 반영하는 구조를 단계적으로 실제 거주기간 중심으로 바꾸는 방안을 제시했습니다.

10년을 채우면 최대 80%라는 구조는 유지하지만, 시간이 지날수록 보유만 한 기간보다 실제 거주한 기간이 훨씬 중요해집니다.

10년 이상 실거주자는 별도 기본공제 확대안

반대로 한 주택에서 10년 이상 실제 거주한 1세대 1주택자에 대해서는 양도소득 기본공제를 현재 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대하는 방안이 포함됐습니다.

정부안 기준 대상은 10년 이상 거주한 1세대 1주택자 중 양도가액 30억 원 이하인 경우입니다.

8. 다주택자 양도세는 어떻게 달라지나?

정부는 다주택자가 주택을 매도할 수 있는 기간을 제공하기 위해 조정대상지역 주택에 적용하는 양도소득세 중과세율을 2027년과 2028년에 한시적으로 낮추는 방안도 제시했습니다.

즉 다주택자 양도세 중과를 완전히 폐지하는 것이 아니라, 2027~2028년에 한시적으로 중과 수준을 낮춘 뒤 2029년에 다시 기존 수준으로 높이는 구조입니다.

9. 청년·무주택자의 취득세와 1주택 재산세

이번 개편안에는 집을 보유한 사람의 세금뿐 아니라 처음 주택을 구입하는 사람을 위한 지방세 개편도 포함됐습니다.

40세 미만 생애최초 취득세

현재 생애최초로 일정 요건의 주택을 취득하면 취득세를 200만 원 한도에서 감면받을 수 있습니다.

2026년 지방세제 개편안은 40세 미만 청년의 감면 한도를 300만 원으로 높이는 내용을 담고 있습니다.

주거용 오피스텔도 확대 추진

생애최초 취득세 감면 대상을 기존 주택에서 주거용 오피스텔까지 확대하는 방안도 포함됐습니다.

다만 2026년 지방세제 개편안은 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고가 진행되고, 이후 국회 제출 절차가 예정돼 있습니다.

1주택 재산세 특례

공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자의 재산세율을 표준세율보다 0.05%포인트 낮게 적용하는 특례는 2029년까지 연장하는 방향으로 추진됩니다.

10. 내 상황별로 무엇을 확인해야 할까?

특히 현재 자기 집을 임대하고 다른 지역에서 살고 있는 1주택자라면 종부세만 확인해서는 안 됩니다.

보유기간과 거주기간이 향후 양도세에 어떤 영향을 주는지까지 함께 확인해야 합니다.

11. 9월 이후 추가된 전월세 관련 보완조치

세제개편 발표 이후 임대 중인 주택의 거래와 세입자의 거주 안정에 대한 우려가 이어지면서 관련 부동산 제도에도 보완조치가 나오고 있습니다.

국토교통부는 2026년 9월 17일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택에 적용되는 실거주 의무 유예 특례를 2027년 12월 31일까지 연장하는 시행령 개정안을 발표했습니다.

기존에는 남아 있는 임대차계약 기간을 중심으로 유예했지만, 개정안은 일정 요건에서 갱신계약 기간까지 유예범위를 확대하는 내용도 포함합니다.

국토교통부는 관련 시행령을 입법예고한 뒤 2026년 10월 1일 시행을 예정하고 있습니다. 따라서 실제 계약일에는 최종 시행 여부를 확인해야 합니다.

12. 자주 묻는 질문

결론: ‘현재 제도’와 ‘개편안’을 나눠서 봐야 합니다

2026년 부동산 세제개편의 큰 방향은 단순 보유보다 실제 거주를 세제혜택에 더 많이 반영하는 것입니다.

실거주 1주택자는 종부세 기본공제를 높이고 장기간 거주한 경우 양도세 혜택을 확대하는 방향입니다.

반면 자기 집을 임대하고 다른 곳에서 거주하는 비거주 1주택자와 거주기간이 짧은 장기보유자는 일부 세제혜택이 줄어들 수 있습니다.

다만 인터넷에서 많이 보이는 “1주택이면 무조건 세금이 오른다”, “비거주자는 9억부터 바로 종부세를 낸다”, “세제개편 때문에 전월세가 반드시 폭등한다”는 식의 설명은 정확하지 않습니다.

특히 주택을 실제로 매도하거나 새로 취득할 계획이라면 과거 기사나 영상의 숫자만 보지 말고 거래 시점에 시행 중인 국세청·재정경제부·행정안전부의 최신 기준을 다시 확인하는 것이 중요합니다.